「実家の畑を譲り受けて、そこにマイホームを建てたい」
「草刈りが大変な休耕田をアスファルトで舗装して、月極駐車場として貸し出したい」
「太陽光パネル（メガソーラー）の業者から、農地を売ってほしいと打診された」
土地の有効活用を考える際、このようなご相談は非常に多く寄せられます。
ご自身の所有する土地であれば、用途を自由に変更できると考えるのは自然なことです。
しかし、その土地が登記簿上で「田」や「畑」となっている場合、
所有者であっても用途を無断で変更することや、売買することは法律で禁じられています。
日本には、国内の食料自給率を維持し、優良な農地を守るための「農地法」という厳格なルールが存在します。
農業委員会や都道府県知事の許可を得ずに無断で農地を別の用途に変更した場合、原状回復命令（元の状態に戻す指示）や、罰則の対象となる場合があります。
農地を適法に別の用途（宅地や雑種地など）に変える手続を「農地転用（のうちてんよう）」と呼びます。
この記事では、官公庁への許認可申請と不動産登記の専門家である「行政書士 兼 土地家屋調査士」の視点から、農地法（第3条・4条・5条）の違いや手続のフロー、そして実務上トラブルになりやすい「虚偽申請のリスク」や「許可取得後の測量・登記」について解説いたします。
第1章：農地法「第3条・4条・5条」の違い
農地の手続では「3条」「4条」「5条」という区分が用いられます。この仕組みは、以下の2点を確認することでシンプルに整理できます。
判断の基準は、「① 権利が移動する（売買・貸借等で持ち主が変わる）か」と「② 転用する（農地以外の用途にする）か」の組み合わせです。
| 条文 | 第3条 | 第4条 | 第5条 |
|---|---|---|---|
| 行為の概要 | 権利移動 （農地を農地のまま売る） |
転用 （自分で別の用途にする） |
権利移動 ＋ 転用 （転用目的に他人へ売る） |
| 所有者（名義） | 変わる | 変わらない | 変わる |
| 土地の用途 | 変わらない （農地のまま） |
変わる （宅地・駐車場などへ） |
変わる （宅地・駐車場などへ） |
| 許可権者 | 農業委員会 | 都道府県知事等 | 都道府県知事等 |
それぞれの条文に該当する具体的なケースを見ていきましょう。
第2章：【農地法第3条】農地を「農地のまま」売買・貸借する
農地法第3条は、「農地を、農地として使い続ける前提で、他人に売ったり貸したりする」場合の手続です。
用途の変更（転用）は伴わないため、厳密には「農地転用」ではなく「権利移動」の手続となります。
🌾 第3条に該当する具体的なケース
- 高齢で農業が難しくなったため、近所の農家へ畑を売却する
- 新規就農者（新しく農業を始めたい人）に、休耕田を貸し出す
【注意点】
農地法第3条の許可を得るためには、買主（借主）が「一定の要件を満たした農家、または農業への参入要件を満たした者」であることが求められます。一般の方が単に「家庭菜園目的」で農地を取得することは、原則として認められていません。
第3章：【農地法第4条】「自分の農地」を「自分で」別の用途にする
農地法第4条は、「所有権はそのままに、農地を別の用途（宅地や駐車場など）に変える」場合の手続です。これが自己転用と呼ばれる手続です。
🚜 第4条に該当する具体的なケース
- 自身が所有する畑を整地して、マイホームを建てる
- 自身が所有する田んぼを埋め立てて、アパートを建設したり月極駐車場にする
- 所有地に、売電目的で太陽光発電設備を設置する
自己所有の土地であっても、「建物を建てるための資金（融資等）が確保されているか」「隣接する農地の日照や排水に悪影響を及ぼさないか」といった審査基準を満たす必要があります。
第4章：【農地法第5条】農地を別の用途にする目的で「他人に売る・貸す」
農地法第5条は、「農地を別の用途（宅地など）にする目的で、他人に売却または貸与する」場合の手続です。
権利移動（3条）と転用（4条）の要素を併せ持ち、実務上最も取り扱い件数が多い手続です。
🏠 第5条に該当する具体的なケース
- 親の農地を子どもが譲り受け（贈与・売買）、そこに子どものマイホームを建てる
- 分譲住宅の用地として、不動産開発業者（デベロッパー）に農地を売却する
- 事業者に農地を貸し出し、店舗などを建設させる
第5条の申請は、原則として「農地の売主（貸主）」と「買主（借主）」の連名で行います。買主側の事業計画の確実性や資金力が審査の対象となります。
第5章：手続のハードルとなる「農振除外」とは
農地転用（4条・5条）を進めるにあたり、まず確認しなければならないのが「対象の農地がどのような区域に指定されているか」です。
農地は立地や状況によって、大きく以下の2つに区分されます。
① 農用地区域内農地（通称：青地）
「今後も農業振興を図るべき農地」として市町村が指定したエリアです。農業振興地域（農振）とも呼ばれます。
原則として、農地転用は認められません。
② 農用地区域外農地（通称：白地）
青地以外の農地です。市街地に隣接している、あるいは周囲に住宅が混在している農地などが該当します。
立地基準や一般基準（計画の確実性など）を満たせば、転用許可を得られる可能性があります。
「青地」に指定されている場合の手続
もし所有地が「青地」であった場合、転用申請を行う前に、対象地を青地の指定から外すための『農振除外（のうしんじょがい）』という申出を自治体に行う必要があります。
この農振除外は、要件が厳密に定められた手続です。
- 受付時期の制限： 多くの自治体で、申出を受け付ける期間が「半年に1回」や「1年に1回」程度に限定されています。
- 審査期間： 申出を行ってから結果が出るまでに、おおむね半年から1年程度の期間を要します。
- 要件の確認： 「どうしてもその土地でなければならない理由」や「周辺の農業環境への影響がないこと」等を客観的に証明する必要があります。
計画を進める前に、まずは対象の土地がどの区域に該当するかを専門家へご相談いただくことをお勧めいたします。
第6章：許可申請のスケジュールと手続フロー
「市街化調整区域内の白地農地」を転用する場合の、一般的な手続の流れをご説明します。
事前調査と計画の立案
行政書士が役所や農業委員会へ赴き、対象地に係る法令制限（都市計画法など）を調査し、許可の見通しを立てます。
申請書類の作成・添付書類の収集
事業計画書、資金証明、土地の図面等を作成・収集します。必要に応じて、隣接者や水利組合等の同意書を取得します。
農業委員会への申請（締切に注意）
農業委員会の総会は原則として月に1回開催（松山市の場合は毎月18日）されます。毎月の申請締切日に間に合わない場合、審査が翌月へ持ち越しとなります。
審査・許可書の交付
審査を経て問題がなければ、申請から約1ヶ月〜2ヶ月程度で許可書が交付されます。これにより、造成等の工事に着手できるようになります。
第7章：「とりあえず転用して売りたい」が招く法的なリスク
実務において、不動産業者様や地主様から「将来売りやすくするために、とりあえず転用許可だけ通しておいてほしい」「適当な理由（資材置き場など）で申請できないか」というご相談をいただくことがあります。
しかし、「明確な目的がない状態での申請」や「事実と異なる目的での虚偽申請」は絶対に行うべきではありません。
農地法に基づく転用許可は、その後の「事業計画の確実性」が厳しく審査されます。「いつか誰かに売るため」といった漠然とした理由では許可は下りません。また、審査を通すためだけに建てる予定のない建物の図面を提出するなど、事実と異なる内容で申請を行った場合、法的なペナルティの対象となります。
⚠️ 虚偽申請・目的外利用に対するペナルティ
許可取得後、農業委員会は定期的に現地の状況を確認しています。申請内容と異なる利用をしていること（目的外利用）や、計画通りに事業が進んでいないことが発覚した場合、農地法第51条等に基づき以下の措置がとられる可能性があります。
- 許可の取消し・工事の停止命令
- 原状回復命令（例：基礎を解体し、畑に戻す義務）
- 刑事罰（農地法第64条・67条に基づき、個人は3年以下の懲役または300万円以下の罰金。法人の場合は1億円以下の罰金）
農地転用は、必ず「誰が」「何のために」「いつ」その土地を使うのか、具体的な目的と計画が決定してから手続を進めるのが大原則です。専門家による適法なスキーム構築が、将来のトラブルを防ぎます。
第8章：許可取得とセットで必要になる「測量・登記」
また、実務上の留意点として「転用許可が下りたので、手続きはすべて完了した」と誤認してしまうケースがあります。
農地転用許可は、行政が用途変更を認めたことを証明するものです。
しかし、第三者への売買による所有権移転や、住宅ローン設定のための抵当権登記を行うには、法務局での登記手続が別途必要になります。
留意点①：農地の一部を転用する場合（分筆登記）
「一筆の畑のうち、一部だけを切り取って家を建てたい」という場合、対象部分を明確にするため、土地を分ける「分筆（ぶんぴつ）登記」を求められることが一般的です。特に5条の場合は、所有権を移転する前に分筆を完了しておく必要があります。分筆を行うには、隣接する土地所有者と立ち会い、境界を確定させる測量作業が必要になります。
留意点②：工事完了後の「地目変更登記」
建物などが完成した後は、法務局へ「地目変更（ちもくへんこう）登記」を申請し、登記簿上の地目を「田・畑」から「宅地」等へ変更する必要があります。金融機関の融資実行にあたっては、この地目変更が完了していることが条件となるケースが一般的です。
行政への許可申請は行政書士の業務ですが、現場の境界測量や法務局への分筆・地目変更登記は土地家屋調査士の業務となります。
これらを別々の専門家に依頼した場合、窓口が複数になることでスケジュールの調整に手間がかかり、全体の進行が遅れてしまう可能性があります。
まとめ：スムーズな手続きのための窓口一本化
本記事のポイントをまとめます。
- 農地をそのまま売買する場合は「3条」、用途を変更する場合は「4条」、用途を変更して売買する場合は「5条」の手続となる。
- 対象地が「青地」の場合、事前の「農振除外」手続が必要となるため長期間を要する。
- 具体的な転用目的が定まらない状態での虚偽申請は、原状回復命令などの重大なリスクを伴う。
- 転用許可に加えて、「分筆登記」や完了後の「地目変更登記」が必要になるケースが多い。
- 行政書士（許可申請）と土地家屋調査士（測量・登記）が連携できる体制が望ましい。
農地の活用は、法規制の確認から測量、許可申請、登記に至るまで、複数の専門的なプロセスを要します。
当事務所の強み（行政書士・土地家屋調査士の兼業）
当事務所（KEY測量登記事務所／KEY行政書士事務所）は、代表が行政書士と土地家屋調査士の資格を併せ持っております。
そのため、事前の境界測量や分筆から、農業委員会への転用許可申請、そして完了後の地目変更登記まで、窓口を一本化（ワンストップ対応）することが可能です。お客様の手間や連絡調整の負担を軽減し、スケジュールに沿った円滑な手続きをサポートいたします。
愛媛県松山市を中心に、農地の活用や売却に関するご相談を承っております。手続きの進め方や法令確認についてご不明な点がございましたら、当事務所までお気軽にご相談ください。