「実家の名義、亡くなったお父さんのままになっているけれど、誰も住んでいないしそのままでいいや」
「田舎の土地なんて売れないし、手続きにお金がかかるだけだから放置している」
もしあなたが今、このような状態の不動産を抱えているなら、非常に危険なタイムリミットが迫っています。
2024年（令和6年）4月1日にスタートした「相続登記の義務化」。
制度開始から丸2年が経過した現在（2026年4月）、過去の相続に対する猶予期間の終わりが、いよいよ「残り1年未満」に迫ってきているのをご存知でしょうか？
この記事では、相続問題や不動産手続きの最前線に立つ「土地家屋調査士」兼「行政書士」の視点から、相続登記を放置する恐ろしいリスクと、実家に潜む「未登記」という意外な罠、そして今すぐ取るべき具体的なアクションについて分かりやすく解説します。
第1章：残り1年！「相続登記の義務化」のリアルな罰則とは？
日本全国で、持ち主が分からない「所有者不明土地」が九州本島の面積を超えるほどに増加し、社会問題化しました。
これを解決するために国が動いたのが「相続登記の義務化」です。
法律のルールは非常にシンプルで、かつ厳格です。
- 不動産を相続したこと（所有権を取得したこと）を知った日から「3年以内」に相続登記をしなければならない。
- 正当な理由なく放置した場合、「10万円以下の過料（ペナルティ）」が科される可能性がある。
ここで最も注意しなければならないのが、「2024年4月以前に発生していた過去の相続」も義務化の対象になるという点です。
たとえば「10年前に亡くなった親の実家を放置している」という場合、法律のスタート日である2024年4月1日から3年以内、つまり【2027年（令和9年）3月31日まで】に登記を完了させなければ、罰則の対象になってしまうのです。
現在は2026年の春。猶予期間はついに残り1年を切りました。
期限ギリギリの2027年初頭には、全国の法務局や専門家の窓口に駆け込みの依頼が殺到し、手続きが間に合わなくなる「相続登記パニック」が起きることが容易に予想されます。
第2章：登記しようにも出来ない？実家に潜む「未登記建物」の罠
「罰金を取られるのは嫌だから、そろそろ名義変更の手続きをしよう」と決心し、いざ法務局や司法書士のところへ相談に行ったとします。
しかし、そこで「この家、登記されていないので名義変更（相続登記）できませんよ」と言われて頭を抱える方が後を絶ちません。
これが、私たち土地家屋調査士が頻繁に直面する「未登記（みとうき）建物」の問題です。
不動産の登記には、大きく分けて以下の2種類が存在します。
- 表題登記（ひょうだいとうき）：「ここに、こんな広さ・構造の家が建っていますよ」という物理的な状況を示す登記。（※土地家屋調査士の専門分野）
- 権利に関する登記：「この家の所有者は誰ですよ」という権利関係を示す登記。一般的な名義変更はこちら。（※司法書士の専門分野）
実は、一般的な「相続登記（名義変更）」ができるのは、そもそも大前提として「1」の表題登記が完了している建物だけなのです。
・昭和の中頃などに建てられ、現金で一括払いした（住宅ローンを組んでいない）家
・親がDIYで勝手に増築した部屋や、後から敷地内に建てた立派な車庫・納屋
・毎年「固定資産税の納税通知書」は届いているが、法務局の登記簿が存在しない
固定資産税は、役所が航空写真や現地調査などで「そこに家がある」と判断すれば、登記されていなくても勝手に請求書が送られてきます。
そのため、「毎年税金を払っているから、当然登記もされているだろう」と勘違いしている方が非常に多いのです。
未登記のままでは相続登記ができないだけでなく、将来その家を売却することも、解体して土地だけを売ることも、空き家バンクに登録することも難しくなります。
実家の名義変更を進めるためには、まず土地家屋調査士に依頼して、現地を正確に測量し「建物表題登記」を行うという前準備が絶対に不可欠なのです。
第3章：「戸籍集め」と「遺産分割協議」のハードル
未登記建物の問題がなく、いざ名義変更に進もうとした場合でも、次なる巨大な壁が立ちはだかります。それが「戸籍の収集」と「遺産分割協議書の作成」です。
名義変更の準備は、大きく分けて以下の3つのステップで進みます。
- 「実家はいらないからお前が継げ」とお互いに押し付け合いになる。
- 長年音信不通だった兄弟や、親の前の配偶者の子供（会ったこともない相続人）が発覚し、連絡が取れない。
- 相続人の一人がすでに認知症になっており、遺産分割の話し合い（法的な意思表示）ができない。
このように、相続登記は「法務局へ紙を1枚出せば終わり」というものでは決してありません。
だからこそ、「義務化の期限が迫っているからといって、ギリギリに動き出しても絶対に間に合わない」のです。
第4章：要注意！相続財産に「農地」が含まれている場合
もし実家だけでなく、田んぼや畑（農地）も一緒に相続した場合は、さらなる手続きが追加されます。
農地を相続した場合、登記の手続きとは別に、その農地がある市町村の「農業委員会」に対して、農地法に基づく「相続等の届出（農地法第3条の3第1項の届出）」を行わなければなりません。これを怠ると、こちらも10万円以下の過料に処される可能性があります。
「農地なんて要らないから、家を建ててしまおう」「太陽光パネルを置こう」と考えた場合は、農地法に基づく厳しい「農地転用許可」が必要になります。これは役所との高度な折衝が求められる、行政書士の専門分野です。
第5章：当事務所の強み「ダブルライセンス」によるワンストップ解決
ここまで読んでいただき、「相続登記って、なんて面倒で複雑なんだ…」と絶望されたかもしれません。
「未登記の建物を測量して図面を作るのは【土地家屋調査士】」
「戸籍を収集し、法的に有効な遺産分割協議書を作り、農地の届出をするのは【行政書士】」
「最後に法務局で所有権の名義変更をするのは【司法書士】」
このように、相続する不動産の状況によって、いくつもの専門家の事務所を渡り歩き、その都度ゼロから事情を説明しなければならないのが一般的な相続の現実です。
当事務所なら
すべて「1つの窓口」でお引き受けします！
当事務所の代表は「土地家屋調査士」と「行政書士」のダブルライセンス（両方の国家資格）を保有しています。
- 行政書士として： 面倒な戸籍の収集や遺産分割協議書の作成、農地の届出などを一括代行。
- 土地家屋調査士として： 実家の未登記建物の調査・測量・表題登記を自社で完了させます。
- 提携司法書士との連携： 最終的な名義変更（権利の登記）については、信頼できる提携司法書士へスムーズに引き継ぎます。
お客様は、あちこちの専門家を探して電話をかける必要はありません。当事務所にご相談いただくだけで、複雑に絡み合った実家の相続問題を、最も安く、最も早く解決に導きます。
まとめ：2027年3月末のタイムリミットに向けて「今すぐ」動こう！
何度も申し上げますが、2024年4月以前に発生した相続の「登記義務化の期限」は、2027年（令和9年）3月末です。
残り1年を切ったこれからの時期、戸籍を取得する役所の窓口も、測量や登記を行う専門家も、そして審査をする法務局も、駆け込み需要によってかつてない大混雑となるでしょう。いざ手続きをしようと思っても「予約がすぐには着手できません」と断られてしまう事態になりかねません。
「いつかやろう」と後回しにしていた実家の問題と向き合うのは、まさに「今」が最後のチャンスです。
愛媛県松山市で不動産の相続、未登記建物の問題、農地の手続きでお困りの方は、ぜひ「KEY測量登記事務所（KEY行政書士事務所）」の無料相談をご利用ください。
皆様の大切な財産を守り、次世代へ安心を繋ぐため、専門知識をフル活用して全力でサポートさせていただきます。