突然ですが、「土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）」という職業をご存知ですか？
「弁護士や税理士なら知っているけれど、調査士って何をする人？ 測量の人？ 私の人生には関係なさそう……」
そう思われる方が大半だと思います。無理もありません、普段の生活で私たちの看板を目にすることは少ないですよね。
しかし、実は皆さんが人生の中で経験する大きなイベント——例えば「家を建てる」「実家を相続する」「お隣とトラブルになる」といったタイミングで、私たちは必ずと言っていいほど裏方として皆さんの大切な財産を守るお手伝いをしています。
この記事では、愛媛県松山市のKEY測量登記事務所が、専門用語を極力使わずに、あなたの人生で「土地家屋調査士」が突然必要になる【4つのタイミング】を、よくある身近なストーリーと共にご紹介します。「あ、これうちの実家のことかも！」と気づくきっかけになれば幸いです。
タイミング①：念願の「マイホーム」を新築したとき
一番分かりやすく、多くの方が私たちに出会うのがこのタイミングです。
🏡 夢のマイホーム完成！でも「登記」って何？
ハウスメーカーで家を建て、いよいよ完成間近！ 銀行から住宅ローンを借りて引き渡しを受ける直前、営業マンから「先生に登記の手続きをお願いしますね」と言われます。ここで登場するのが私たちです。
日本にあるすべての建物は、国（法務局）の「登記簿」という名簿に登録しなければならないと法律で決まっています。
これを「建物の表題登記（ひょうだいとうき）」と呼び、人間に例えるなら【家が生まれた時の出生届】です。
私たちは実際に完成したお家へ伺い、巻き尺やレーザーで「家の正確な広さ（床面積）」や「形」をミリ単位で測り、図面を描いて法務局に提出します。この「出生届」を出して初めて、銀行は「実在する家だ」と認めて住宅ローンを貸してくれます。
また、「家を増築した（部屋を広くした）」「車庫を新しく建てた」という場合も、「家のサイズが変わりました」という変更の手続き（表題部変更登記）が必要になるため、私たちがお手伝いします。
念願のマイホームの完成が近づき、いよいよ引き渡し！……というタイミングで、ハウスメーカーや銀行の担当者から「引き渡しの前に、土地家屋調査士と司法書士の手続き（登記）が必要です」と言われて、戸惑っていませんか？ 「調査士？ 司法書士？ […]
タイミング②：誰も住まなくなった「古い実家」を解体したとき
実は近年、松山市内でも非常にご相談が多いのがこのケースです。
🏚️ 空き家になった実家。解体業者に壊してもらって終了……ではない！？
両親が亡くなり、誰も住む予定のない古い実家。「固定資産税も高いし、ご近所迷惑になる前に解体して更地にしよう」と、業者にお願いしてキレイに壊してもらいました。これで一安心……と思っていませんか？
建物を物理的に壊しただけでは、国の名簿（登記簿）上には「まだそこに家が建っている」ことになったままです。
解体後1ヶ月以内に、法務局へ「この家はなくなりました」という手続き（建物滅失登記・めっしつとうき）を行わなければなりません。これは、人間に例えるなら【家の死亡届】です。
「壊したのに手続きしないとどうなるの？」
実は、この手続きをサボってしまうと、存在しないはずの家に対して、いつまでも高い固定資産税を払い続ける羽目になったり、将来その土地を「更地として売却」しようとした時に「登記簿上は家があるから売れません」とストップがかかってしまいます。
「昔、離れだけを壊したけれど、そのままになっている」というご実家も要注意です。私たちが現地を確認し、スッキリと名簿から消し去る手続きを行います。
タイミング③：広い土地を「分けて」相続・売却するとき
親族間での話し合いや、不動産売却の際によくあるシチュエーションです。
✂️ 親の土地、兄と私で半分こ。どうやって分けるの？
親が残してくれた100坪の広い土地。長男の私は50坪をもらって家を建て、次男には残りの50坪を売却してお金で渡そう。話し合いはまとまったけれど、地図上は「1つの土地」のまま。これ、勝手に線を引いて売っていいの？
登記簿上で「1つの土地（1筆）」とされているものを、勝手に半分だけ売ったり、別々の人の名義にしたりすることはできません。
まずは法務局の手続きで、1つの土地を正式に「2つの土地」に切り分ける必要があります。これを「分筆登記（ぶんぴつとうき）」と呼びます。
しかし、分筆登記をするためには、大前提として「元の土地全体が、お隣さん達との境界線を含めて正確に測量（境界確定）されていること」が実務上義務付けられています。
私たちが現地に入り、過去の図面や役所の資料を調査し、お隣さん全員に立ち会っていただいて「ここからここまでが元の土地ですね」と境界を確認します。その上で、ご兄弟の希望通りに「新しい境界線」を現地に引き、新しい杭を打ち、法務局へ図面を提出して初めて、土地が2つに分かれます。非常に責任の重い、専門的な仕事です。
ご両親から愛媛県松山市内の実家（土地・建物）を相続した際、「広い土地を兄弟で半分ずつ分けたい」「敷地の一部を切り取って売却し、現金で分割したい」とお考えになる方は非常に多くいらっしゃいます。 登記簿上で1つになっている土地（1筆の土地[…]
タイミング④：お隣との「境界線トラブル」が起きたとき
できれば起きてほしくないことですが、身近なご近所トラブルの代表例です。
😡 「お宅のブロック塀、うちの敷地に入ってるぞ！」
ある日突然、隣に越してきた新しい住人から「境界線はもっとそっちのはずだ。ブロック塀がうちの敷地に越境しているから壊してくれ！」とクレームが。おじいちゃんの代からずっとこの塀だったはずなのに……。一体どこが本当の境界なの！？
松山市内の古い住宅街や、昔からの農地・山林などでは、境界を示す「杭」が入っておらず、「なんとなくあの石のあたり」「あそこの水路まで」と曖昧になっているケースが多いです。
こういったトラブルの際、当事者同士で「言った・言わない」の言い争いをしても絶対に解決しません。必要なのは、客観的で法的な根拠です。
私たち土地家屋調査士は、いわば「消えた境界線を探し出す探偵」です。法務局にある明治時代の古い地図（公図）や、過去の測量図、役所の道路の図面など、ありとあらゆる資料をかき集めます。
そして最新の測量機器（トータルステーションやGPS、ドローンなど）を使って現地を測り、「本当の境界線はここです」という第三者としての客観的な結論を導き出し、お隣同士のトラブルを安全に解決するお手伝いをします。
地震への備えや老朽化対策として、ご自宅の古いブロック塀を新しく建て替えるリフォーム。 松山市内でも、補助金などを活用して外構工事をされる方が増えています。 しかし、外構業者さんに「今までと同じ場所に、新しいフェンスを建ててください」[…]
まとめ：大切な財産を守る「かかりつけ医」として
いかがでしたでしょうか？
「家を建てる」「実家を壊す」「土地を分ける」「ご近所トラブル」。
どれも、皆さんの人生でいつ起きてもおかしくない身近な出来事ですよね。これらのタイミングで「あれ、どうすればいいんだろう？」と迷った時、私たち土地家屋調査士の存在を少しでも思い出していただければ嬉しいです。
土地や建物は、ご家族の大切な財産です。風邪を引いた時に病院の先生に診てもらうように、不動産のお悩みにも「かかりつけ医」のような専門家が必要です。
愛媛県松山市を中心とした四国圏内で測量・登記を行うKEY測量登記事務所では、最新のドローン技術と丁寧なヒアリングで、皆様の財産を次世代へ安全に引き継ぐサポートを行っています。
「実家の境界がどこか分からない」「古い図面しかないから不安」といった些細な疑問でも構いません。トラブルが大きくなる前に、ぜひ一度、当事務所の無料相談をご利用ください！