念願のマイホームの完成が近づき、いよいよ引き渡し！……というタイミングで、ハウスメーカーや銀行の担当者から「引き渡しの前に、土地家屋調査士と司法書士の手続き（登記）が必要です」と言われて、戸惑っていませんか？
「調査士？ 司法書士？ どちらも似たような名前だけど、何が違うの？」
「どうしてわざわざ別々の専門家に頼まないといけないの？ 費用も2人分かかるの？」
一生に一度の家づくり。普段の生活では全く関わりのない「〇〇士」という職業が突然2人も現れたら、疑問に思うのは当然です。しかし、実はこの2人は、あなたのマイホームの権利を法的に守り、無事に住宅ローンを借りるために「絶対に欠かせない連携プレー」を行っているのです。
この記事では、愛媛県松山市の土地家屋調査士が、専門用語をできるだけ使わずに、2つの職業の決定的な違いと、新築時に行われる連係プレーについて分かりやすく解説します。
「人間の履歴書」に例えると分かりやすい！2人の違い
土地や建物の情報は、すべて国（法務局）の「登記簿（とうきぼ）」というデータに記録されます。この登記簿を「人間の履歴書やマイナンバーカード」に例えると、2人の役割の違いがスッキリと分かります。
📐 土地家屋調査士の役割
（土地や建物の「身体測定」をする人）
履歴書でいうところの「顔写真・身長・体重・生年月日」など、目に見える【物理的な状況】を登録するのが私たちの仕事です。
- 家が建っている場所（住所・地番）
- 家の種類（居宅・店舗など）
- 家の構造（木造・2階建てなど）
- 家の広さ（床面積）
＝ 専門用語で「表題部（ひょうだいぶ）の登記」と言います。
⚖️ 司法書士の役割
（土地や建物の「持ち主や権利」を証明する人）
履歴書でいうところの「氏名・家族構成（誰のものか）」や「ローンの有無」など、目に見えない【権利関係】を登録するのが司法書士の仕事です。
- この家は誰の持ち物か（所有者）
- 夫婦で買った場合、持ち分の割合は？
- どこの銀行から、いくらお金を借りているか（抵当権）
＝ 専門用語で「権利部（けんりぶ）の登記」と言います。
つまり、「どんな家が建ったか」を測って図面を描くのが【土地家屋調査士】であり、「その家は誰のもので、どんなローンが組まれているか」を法的に証明するのが【司法書士】という明確な役割分担があるのです。
法律（不動産登記法）によって「この手続きは〇〇士しかやってはいけない」と厳格に決められているため、一人の専門家が両方をまとめて行うことはできません。
マイホーム新築時の「華麗なリレー作業」
では、実際に家が完成してから、あなたに鍵が引き渡される（住宅ローンの融資が実行される）までに、この2人がどのように協力して動いているのか、その「リレー」を見てみましょう。
【土地家屋調査士】建物の「出生届」を出す！
家が完成すると、まずは私たちが現場へ急行します。家の外周を巻き尺や専用の機械でミリ単位で測り、図面（各階平面図や建物図面）を作成します。そして法務局へ「こんな家がこの世に誕生しました！」という出生届（建物表題登記）を提出します。
※ここで初めて、世界に一つだけの新しい家の「登記簿」という白紙のノートが作られます。
【司法書士】名札（所有者）を書き込む！
調査士からバトンを受け取った司法書士の出番です。出来立てホヤホヤの白紙の登記簿に、「この真新しい家は、〇〇さんの持ち物ですよ」という名札を貼る手続き（所有権保存登記）を行います。これで、法律的に「あなたの家」であることが国から証明されます。
【司法書士】銀行の「ローン契約」を書き込む！（ゴール）
最後の仕上げです。銀行から住宅ローンを借りるため、登記簿に「〇〇銀行からいくらお金を借りていて、万が一返せなくなった時はこの家を担保にします」という印（抵当権設定登記）を書き込みます。
これが完了して初めて、銀行は「安心してお金を貸せる状態になった」と判断し、あなたにお金が振り込まれ、無事に家の鍵が引き渡されます。
いかがでしょうか。
測量や図面作成のプロである土地家屋調査士と、権利関係のプロである司法書士。この2人が見事にバトンを繋ぐことで、マイホームの引き渡しというゴールを迎えることができるのです。
早見表：こんな時はどっちに頼めばいい？
新築の時以外にも、人生の中で不動産の手続きが必要になる場面は何度か訪れます。
「あれ、今回はどっちの先生に頼むんだっけ？」と迷った時のために、簡単な早見表を作りました。
- 🏠 古い実家を解体して更地にした！
👉 【土地家屋調査士】（建物の死亡届＝滅失登記） - ✂️ 広い土地を2つに割って（分筆して）売りたい！
👉 【土地家屋調査士】（土地を分ける＝分筆登記） - 👨👩👧 親が亡くなり、実家の名義を自分に変えたい！
👉 【司法書士】（権利の移動＝相続登記） - 💰 住宅ローンを完済したので、担保の印を消したい！
👉 【司法書士】（権利の消滅＝抵当権抹消登記） - 😡 お隣さんから「境界線が違う！」と文句を言われた！
👉 【土地家屋調査士】（境界線の調査・測量＝境界確定）
安心の「ワンストップ（窓口一つ）」でお任せください
「違いはよく分かったけれど、自分で別々に探して依頼するのは面倒くさいな……」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。
ご安心ください。お客様ご自身で、土地家屋調査士と司法書士を別々に探していただく必要は全くありません。
私たち「士業」や不動産会社は、日頃から密接に連携を取り合って仕事をしております。
通常であれば、マイホームを購入した先のハウスメーカーや仲介の営業マンから、提携先の士業に登記業務の依頼が来ることが多いです。
もしくは、KEY測量登記事務所に直接ご相談いただければ、私たちが責任を持って「建物の表題登記（調査士の仕事）」をスピーディに行い、そのまま信頼できる提携の司法書士の先生へバトンを繋ぎます。
お客様にとっては、当事務所を「一つの窓口」としてやり取りしていただくだけで、新築時の複雑な登記手続きがすべて完了する仕組み（ワンストップサービス）を整えております。
マイホームの新築はもちろん、「建物を増築した」「古い車庫や離れを壊した」「実家の土地の境界が分からない」など、不動産に関わる「これって誰に相談すればいいの？」というお悩みは、まずはお気軽にKEY測量登記事務所へご相談ください！